律师解读“经转商”“换证”热

4月26日住建部公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，针对多年来经适房管理存在的问题，在准入审核、使用监督和交易管理等方面作了进一步规范。消息一出，在二手房交易市场中如同投下了一枚重磅炸弹，引发了强烈的反应。北京天通苑和回龙观两大经济适用房小区“满五年”的业主们纷纷到昌平区住建委服务大厅办理“经转商”业务。昨天进入办理“经转商”高峰日，出现数千人扎堆排队的景象，最早业主凌晨3点到现场，队伍排U形成长龙，3小时挪10米，有的等了6小时现在连门都没进去。

    消息公布后，中介公司纷纷给业主打电话询问是否要“经转商”，有的业主一天接十几个电话，小区到处都是“低介办理经转商”的小广告，于是大量业主被“忽悠”前来办理。有业主称“中介说，5月1日以后就再也不能转了，政策就这几天下来。”昨日下午2时，昌平住建委广播通知，为了缓解过户压力，住建委29日工作时间延长为24小时，同时五一期间也照常工作。

    本人详细研读了《通知》的相关规定，导致“经转商”“换证热”主要由以下几个原因：

　  在税费方面，担心将来会更高

    北京市的经适房在不同区县都有不同的限购指导价，例如回龙观、天通苑地处昌平区，指导价为每平方米3621元，而朝阳区经适房的指导价为每平方米4200多元。按照国家规定，如果购买已满5年的经适房直接出售，产权人应按原购房价和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。一套原本40万的经适房如果卖100万，需要向国家补交差价60万的70%，也就是42万。但是通过“经转商”，房主只需要缴纳原购房价的10%的综合地价款和1%的契税就可以将房子变为商品房。如果是大于90平方米小于140平方米的房屋，契税则为1.5%。整个手续只需房主带上身份证、房本和第一次契税单，以及转让对象的户口和身份证去房管所办理即可。

    在准入方面，换证避免将来被查

    《通知》明确规定“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭”、“经济适用住房申请人应当如实申报家庭收入、财产和住房状况，并对申报信息的真实性负责”、“在取得完全产权前，经济适用住房购房人有与其申报收入明显不符的高消费行为时，应当主动向住房保障部门作出说明，并配合对其资产进行核查、公示”这势必促使“有钱人”的经适房业主纷纷前来“换证”，避免将来被查。

    在监督方面，非自住的急于经转商

    《通知》一个新的大亮点！规定“在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途”，将“闲置”和“出借”行为也纳入禁止的范畴。而且，对于违背该规定的行为，如果不能整改，不仅要收回经济适用房，而且还消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

    在管理方面，自住的业主也急于经转商

    《通知》还规定“已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权”很多业主认为，如果不及时“换证”，将来条件好了“再购买其他住房”也可能受到限制，早办总比晚办好，办完了心理塌实。

    上市交易的严格规定，促使业主急于经转商

    《通知》规定“经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见”，由于经济适用房政策的多变性，目前满5年的经济适用房可以直接上市交易，出卖人可以直接出售给买受人，如果按《通知》精神，将来出售需先“取得完全产权”才能上市交易，政府还可能“行使优先购买权”，而且按《通知》规定必须由住房保障的管理部门出具意见，中介结构才能代理交易，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房。上市交易方面的严格规定，更使一些经济适用房业主急于“换证”。

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《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保[2010]59号）

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市建委（住房保障和房屋管理局、房地局），新疆生产建设兵团建设局：

　　根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）和《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）的有关规定，为加强经济适用住房管理，现就有关问题通知如下：

　　一、严格建设管理

　　（一）经济适用住房建设项目必须严格按照有关规划建设管理的规定程序报批、建设，不得变更批准的项目规模、套型结构和用途。要严格执行施工图审查、工程招标、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序，严格执行国家有关保障性住房建设的技术标准和强制性条文。

　　（二）严格执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在60平方米左右的要求。住房供需矛盾突出的城市，可适当减小套型建筑面积，以增加供应套数。委托房地产开发企业建设的经济适用住房项目，住房保障部门要明确套型面积等控制性要求，作为项目法人招标的前置条件。

　　（三）各地可结合当地居民收入、住房状况等实际情况，自行确定经济适用住房的建设规模。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要大幅度增加经济适用住房供应。

　　二、规范准入审核

　　（四）经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。商品住房价格较高的城市，可以适当扩大经济适用住房的供应范围。

　　（五）经济适用住房申请人应当如实申报家庭收入、财产和住房状况，并对申报信息的真实性负责。

　　（六）市、县住房保障部门要会同有关部门建立健全经济适用住房申请、审核、公示、轮候制度和工作机制，认真履行审核责任，确保配售过程公开透明，配售结果公平公正，主动接受社会监督。严禁委托开发企业、中介机构和其他组织、个人代理购房资格审核和房源分配等政府职责。

　　三、强化使用监督

　　（七）市、县住房保障部门应当定期或不定期对经济适用住房使用情况（包括自住、闲置、出租、出借、出售以及住房用途等）进行检查，也可委托经济适用住房管理单位定期对上述情况进行调查。新建经济适用住房小区（包括配建经济适用住房）进行前期物业管理招投标时，可以将相关委托内容作为招标条件，并在临时管理规约和前期物业服务合同中明示。

　　（八）在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。

　　（九）在取得完全产权前，经济适用住房购房人有与其申报收入明显不符的高消费行为时，应当主动向住房保障部门作出说明，并配合对其资产进行核查、公示。

　　（十）已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权。

　　四、加强交易管理

　　（十一）经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。

　　房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。

　　（十二）住房保障部门应当会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格，定期制订经济适用住房上市补交土地收益等价款的标准，报经市、县人民政府同意后公布实施。

　　经济适用住房交易价格低于政府公布的同地段、同类普通商品住房交易指导价格的，依指导价格缴纳相应的土地收益等价款。