律师变成了当事人（二手经济适用房买卖合同纠纷）

                                                            我们有权利购买二手经济适用房

    作为执业律师，多年执业中代理过大量各类案件，却忽然间自己变成了当事人。经过一年多的诉讼，案件结束了！这使我能更深刻地理解当事人，更增加了我对每一当事人案件的认真、重视程度。

    本案是典型的二手经济适用房买卖合同纠纷，因近几年全国，特别是北京、上海、深圳等城市房产大幅度涨价，致使很多房屋出卖人见房屋涨价，便以各种理由主张原房屋买卖合同无效，以实现自己的“经济利益”，也致使法院此类案件数量的增长速度超过房价的上涨速度。

    近年房屋买卖合同纠纷比较典型的还有“小产权”及城市居民购买农民房屋的纠纷。

    写此博文的目的是为了提醒广大购房者，注意买卖合同的严谨，注意依法维护自己的合法权益。

    另外，本人在此对张万臣（北京市汉衡律师事务所律师）、张绣评（北京市薪评律师事务所律师）对本人的支持和帮助表示真诚地感谢。

 本案简要介绍：

    2002年，卖房人付某到本人所在的律师事务所工作，因此相识。2003年初，本人准备在京购房，并考察了多处楼盘。付某得知这一情况后，主动对本人说，其2001年初在天通苑通过银行按揭购得三套经济适用住房（分别是80余平、120余平和200余平），这三套房屋付某均未居住，不仅每月要还银行贷款，每年还要交纳物业费、取暖费等，因相关费用较高，经济负担太重，希望本人能购买她的房屋。本人在对其三套房考查比较后认为120平米的比较合适，经双方协商于2003年1月12日签订了买卖房屋的《协议书》。

    双方合同第4条规定：“甲方应在乙方还清银行贷款后协助乙方办理过户手续，过户时所发生费用全部由乙方承担。如产权不能有效过户，乙方不退房，双方可协议以其他方法证明房屋主权归乙方而不是甲方。”协议签订后，本人即时向付某付清了前期房款及各项费用共137,425.83元，付某将该房屋交与本人，本人装修后一直居住，交付各项费用，并按月向银行给付按揭款，本人没有想到的是付某擅自违约，单方提前付清银行按揭贷款（19万余元），取得全部产权后便一张诉状将本人诉上法庭，要求本人退房，而且还竟然要求本人支付其房屋使用费10万余元。从而引起本案的诉讼。

    本人应诉后，依法提起反诉，经一审、二审判决驳回了付某的诉讼请求，支持了本人的反诉请求。

    针对付某的起诉，本人答辩主要内容如下：

    1、被答辩人已于2003年主动将该房屋卖与答辩人，双方的买卖协议已实际履行，被答辩人已非该房屋的实际所有人，无权要求答辩人腾房。

    2、《协议书》系双方自愿签订，且不违反政府当时关于经济适用房的规定，因而合法有效，应当继续履行。

    3、基于上述事实，被答辩人无权向答辩人主张所谓的“房屋使用费”。

    4、答辩人因经常出差，情况有变未能按时回来，偶有几次未能按期向银行付款，但回来后便立即补交。这不能成为被答辩人背信毁约的借口。

    5、卖房时，被答辩人将已签订好的协议修改为不准答辩人退房，现其反而起诉答辩人，要求收房，足可见其言而无信之恶劣程度。

    6、发生本案的根本原因是，因地铁5号线的开通，天通苑地区房价上涨，被答辩人不顾为人的基本道德，见利忘义，背信弃义所致，但被答辩人的主张违反我国法律所保护的诚实信用原则，不会得到法律的支持。

    针对付某的起诉，本人的反诉状如下：

民事反诉状

    反诉人（本诉被告）：邹忠臣，男，1965年3月31日出生，汉族，北京市汉衡律师事务所律师，住北京市昌平区东小口天通苑六区四号楼一单元602室（1306楼1单元6层出2号）

    被反诉人（本诉原告）：付健娜，女，1962年2月20日出生，住北京市西城区新街口外大街甲四号23楼1门6号，身份证号码：110106620220122

诉 讼 请 求

    一、请求法院依法判令被反诉人履行协助办理过户手续的义务；

    二、本案诉讼费用由被反诉人承担。

事 实 与 理 由

    2001年末反诉人邹忠臣律师从黑龙江来北京执业，因无住房暂住冠城园附近的地下室，随着业务的开展2003年初准备在京购房，当时已经对通州、回龙观等处的房屋进行了考查，被反诉人付健娜得知反诉人欲购房屋后，称自己2001年初在天通苑通过银行按揭购得三套经济适用住房（分别是80余平、120余平和200余平），三套房屋付健娜均未居住，不仅每月要交纳银行贷款，每年还要交纳物业费、取暖费等，因每年需要支付的相关费用较高，希望反诉人能购买她的房屋，反诉人邹忠臣在对其三套房考查比较后认为120平米的比较合适，经双方充分协商于2003年1月12日签订《协议书》，因该房系被反诉人按揭购房，无法即时办理过户手续，于是双方附条件、附期限地约定由反诉人邹忠臣以付健娜的名义继续还银行贷款，条件成就时，即还清银行贷款后再办理过户手续，以取得实际产权。

    反诉人邹忠臣对该房进行装修入住后，依约承担了付健娜已经交付过的所有款项，包括首付款、已交21个月的银行贷款及此前的取暖费、物业费等等相关费用，反诉人邹忠臣入住后物业费、取暖费、水、电、卫生等各种费用均由邹忠臣实际交纳至今，现已经实际入住使用长达5年有余。

    因近期地铁五号线的开通，天通苑房价上涨，付健娜便背信弃义，置双方当初经充分协商所签订的协议于不顾，于2007年12月17日起诉，要求反诉人邹忠臣腾退该房屋。

    被反诉人付健娜起诉称“被告不具有在北京购买经济适用房的主体资格”这种表述是错误的，因为反诉人邹忠臣不是初始购房，即不存在借付健娜拥有北京户口的身份为自己购房的规避法律情形。因为付健娜于2001年3月5日即已购得此房，此时反诉人邹忠臣还在黑龙江执业没来北京，是被反诉人付健娜2001年初始购房后，因自己不愿继续承担较高的相关费用，于2003年1月12日准备二手转让给反诉人邹忠臣，所以无论根据当时经济适用房的相关规定，还是根据现在购买经济适用住房满5年可上市交易的相关规定，该房均是可以上市交易的，反诉人邹忠臣具备购房的主体资格。

    双方协议第4条规定：“甲方应在乙方还清银行贷款后协助乙方办理过户手续，过户时所发生费用全部由乙方承担。如产权不能有效过户，乙方不退房，双方可协议以其他方法证明房屋主权归乙方而不是甲方。”

    反诉人邹忠臣从双方签订协议后每月依约向银行还贷款，被反诉人从来没有表示过疑议，反诉人每月的还款行为及被反诉人认可的行为，既是双方的履行协议行为，也是双方协议的组成部分（对原协议的补充），即使按新的规定，该房被反诉人已经购得满5年（实际购得已经近7年），也是可以转让的。

    该房的银行贷款已经还清，基于相关规定及协议的约定，反诉人邹忠臣有权在双方约定的条件成就时，即还清银行贷款后实际取得该房的所有权，被反诉人付健娜有义务履行协助办理过户手续的义务，其违反诚实信用原则，背信弃义地要求反诉人腾退房屋的请求不应得到法律支持。被反诉人竟然还提出要求反诉人支付房屋使用费116000元，更可见其恶意诉讼的实质。

希望人民法院判如所请。

        此致

北京市昌平区人民法院

                                                       反诉人；邹忠臣

                                                   二零零八年一月十八日

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附：本案一、二审判决书

北京市昌平区人民法院

民事判决书

                                                       （2008）昌民初字第129号

    原告付健娜（反诉被告），女，1962年2月20日出生，汉族，无业，现住北京市丰台区洋桥马里堡西里5号楼4单元402室。身份证号码：110106620220122。

    委托代理人赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。

    邹忠臣（反诉原告），男，1965年3月31日出生，汉族，北京市汉衡律师事务所律师，现住北京市昌平区东小口镇天通苑1306号楼1单元6层2号。身份证号码：230103196503314218。

    委托代理人张绣评，北京市薪评律师事务所律师。

    委托代理人张万臣，北京市汉衡律师事务所律师。

    原告付健娜与被告邹忠臣其他买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付健娜的委托代理人赵玉峰，被告邹忠臣及其委托代理人张绣评、张万臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    原告付健娜诉称：2001年原告与被告相识。2003年1月，原告考虑到被告在京务工，生活艰辛，应被告请求双方签订了《房屋买卖协议》，原稿将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋转让给被告，由于该房产为原告按揭购买所得，因此被告要求以原告的名义交纳银行按揭款项。2003年1月原告将房屋交给被告使用。2007年10月，原告接到银行通知，说原告多次没有按期还款，严重损害了原告的商业信誉，为此，原告同被告协商解决办法，被告非但没有承认错误，而且还让原告学习《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京经济适用住房管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等17项法律法规、文章，要求原告息事宁人。通过学习原告得知，由于被告不具有在北京购买经济适用住房的主体资格，且北京市经济适用住房转让必须经法定程序。所以，原告与被告之间的协议书是无效的，根据法律的规定，既然协议无效，被告就应当将房屋腾退给原告。虽然原告与被告对房屋使用未做约定，但根据《民法通则》公平、等价、有偿的原则，被告应当支付2003年1月至起诉之日止的房屋使用费用，该项费用参照同地段房屋租金计算。由于双方无协商解决此纠纷的可能，故原告提起诉讼，要求：1、判令原告付健娜与被告邹忠臣签订的房屋买卖合同无效；2、要求被告邹忠臣将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋腾退给原告；3、请求判令被告支付房屋使用费116000元；4、本案诉讼费用由被告承担。

    被告邹忠臣辩称并提起反诉：一、原告要求确认买卖合同无效的诉讼请求，于法无据。双方的房屋买卖协议系自愿签订，自签订之日起即依法成立。依据我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但在2003年，我国所有的法律、行政法规中，均没有关于非北京户口的人不可以向已购买经济适用住房的个人，购买二手经济适用住房的禁止性规定。此外，原告与被告同在一个单位工作，原告对被告的身份非常清楚，因此，原告在起诉状中所说的，到起诉前才知道“被告不具有在北京购买经济适用住房的主体资格”，是原告为背信毁约编造的谎言。时至今日，北京市仍然不禁止经济适用住房的交易，并且以2004年为界，实行“新房新办法，老房老办法”。二、双方的协议是附条件的合同，符合法律规定。该房屋买卖协议是附条件的合同，即在签订时起成立，至付清全部银行按揭款后生效。三、合同条件已经成就，应当继续履行，被告反诉有理。原告恶意还款，促使合同条件提前成就。原告应当履行协助被告办理过户的义务。关于房屋使用费，原告没有理由索要，原告毁约的原因就是房价大副上涨，因此过错责任全在原告。

    被反诉人与反诉人于2003年1月12日签订了买卖房屋的《协议书》，将昌平区东小口天通苑六区4号楼1单元602室房屋转让给反诉人，反诉人向被反诉人付清了前期房款及各项费用共137425.83元，被反诉人将该房屋交与反诉人，反诉人装修后一直居住，并交付各项费用。现该房屋的按揭款因原告恶意还款已全部付清，依据双方签订的房屋买卖《协议书》第4条的规定，被反诉人应协助反诉人办理房屋过户手续，故反诉人提起反诉，要求：1、法判令反诉人给付被反诉人所交纳的银行贷款195964.67元后，被反诉人履行协议办理房屋过户手续的义务；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。

    原告付健娜对被告邹忠臣提出的反诉辩称：一、在本诉中，答辩人要求认定双方签订的房屋买卖协议无效返还房屋，被答辩人反诉的理由是在本诉的答辩中已经阐明的观点，根本无需反诉。二、结合本案事实，答辩人谈谈被答辩人反诉的依据——双方协议中第四条的约定。协议书第四条是约定了答辩人负有协助被答辩人过户的义务，但是这个义务是有一个前提的，那就是被答辩人还清贷款后，答辩人才履行义务。可是被答辩人至今也未能还清贷款，则么让答辩人协助过户？在本诉及反诉中，被答辩人有意回避这个前提，有意混淆视听，歪曲事实。在庭审中，被答辩人称答辩人恶意还款，贷款已经付清，答辩人就应当履行过户手续，这里被答辩人竟然免除了给买房人过户，试问有这样的道理吗？答辩人基于朋友的关系将房屋转让给被答辩人，在这过程中，答辩人没有赚取一分钱，是按照原价转让给被答辩人的，而被答辩人却说答辩人见房屋涨价，见利忘义要求返还房屋的，如果是为了赚钱，当初答辩人就不会将房屋按原价卖给被答辩人了。协议签订后，答辩人多次催促被答辩人还清贷款，好办理过户手续，但被答辩人总是以没钱迟迟拖延。在2007年10月期间，答辩人办理出国手续的时候，要求在国内不能存在债务关系，答辩人到银行查询还有多少贷款没有还清时，发现被答辩人不仅没有还清贷款，而且多次迟延支付月供还款，造成了答辩人名下多次的还款记录，严重损害了答辩人的商业信誉。即使是这样，答辩人也没想解除协议，而是积极的找被答辩人协商解决此事，但被答辩人不仅不向答辩人承认错误，反而致函答辩人，以“两败具伤”、“三思后行”等语言相威胁，要求答辩人“息事宁人”，并且列举了经济适用住房有关的法律，让答辩人学习。通过学习，答辩人认识到双方签订的协议是违反我国法律、行政法规的规定的，是无效的。该房屋根本不可能私自转卖给被答辩人的，经济适用住房的出售是有严格的法律程序的，买受人的条件也是有严格规定的。综上，答辩人请求法庭驳回其请求。

    经审理查明，2003年1月12日原告付健娜（甲方）与被告邹忠臣（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方将坐落在昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号（现房屋位置为：昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元6层2号）房产一处卖给乙方，甲方向乙方收取人民币137425.83元。甲方同意乙方用甲方名义继续做银行按揭，乙方自协议签字之日起应按期向银行还款。否则，引起的后果应有乙方自行承担。甲方在收取上述费用的同时，需将上述费用的相关文件票据交与乙方。甲方应在乙方还清银行贷款后协助乙方办理过户手续，过户时所发生费用全部由乙方承担。乙方于2003年1月17日向甲方付人民币100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收据为准。协议签订当天原告向被告交付了该房屋并将协议中约定的相关文件票据交与被告。被告向原告一次性给付了购房款及其他费用共计137482.30元，被告入住后对该房屋进行了装修。自2003年1月起被告开始以原告的名义偿还房屋按揭贷款直至2007年10月份，2007年11月原告将该房屋剩余贷款本金及利息共计195964.67元一次性还清